Achat d’appartement pour un investissement locatif
Comment faire l’achat d’un appartement pour réaliser un investissement locatif ?
Voici une des interrogations à laquelle vous allez être confronté, une fois décidé de vous lancer dans votre projet d’investissement immobilier.
Le succès d’un investissement locatif à Paris dépend souvent d’un ensemble de petits détails, voici donc les 5 points essentiels à respecter lors de la sélection d’un appartement :
Bien évidement lorsque vous réalisez l’achat d’un appartement « locatif », l’emplacement est un critère important dans le choix de l’investissement. Le marché immobilier de Paris étant tellement hétérogène, pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez consulter notre article Les spécificités de l’immobilier à Paris.
Appartement libre ou loué ?
Il y a deux types d’appartements pouvant être achetés pour un investissement locatif :
- les biens vendus loués
- les biens vendus libres
Les appartement vendus loués
Si vous choisissez d’acheter un appartement déjà loué, votre réflexion doit se porter principalement sur deux critères : la rentabilité et le bail en cours avec le locataire.
Le montant du loyer que vous percevrez est un élément primordial dans votre réflexion d’achat. Lorsque l’on achète avec un locataire en place, le montant du loyer est amené à rester fixe pour plusieurs mois ou années.
Aussi, pensez à bien calculer la rentabilité de votre investissement locatif en estimant le montant de vos charges et mensualités de crédit pour étudier l’intérêt et la faisabilité du projet. N'oubliez pas non plus de prendre en compte la fiscalité de votre investissement.
Le bail signé avec le locataire déjà en place est à étudier en détails. Vous devrez, outre le montant du loyer, étudier la nature du bail (meublé, nu, étudiant…) ainsi que la durée d’engagement restante.
Il est également important de se renseigner sur le profil du locataire. Demandez si le locataire est à jour de se loyers et pensez à étudier sa situation.
Il convient également de rappeler qu’en cas d’achat d’un appartement loué, une décote (généralement de 20 à 30 %) s’applique sur le prix du bien. Sauf en cas de rentabilité importante !
Les biens vendus libres
Si vous achetez un bien libre de toute occupation, vous avez beaucoup plus de liberté.Vous pouvez décider de réaliser des travaux de rénovation, de meubler et équiper votre appartement pour le louer au meilleur prix, d’appliquer le loyer marché, et surtout de sélectionner vous même votre locataire.
En bon état ou à rénover ?
Les appartements en bon état ou refaits neufs sont toujours plus prisés et intéressent un grand nombre d’acquéreurs. C’est pourquoi ces biens présentent des prix plus élevés que la moyenne du marché. L’investissement locatif est donc bien moins rentable.
Pour réaliser un investissement locatif rentable et sécurisé, il faut généralement commencer par bien acheter. Cela signifie réaliser une acquisition au meilleur prix.
Pour bénéficier des meilleures affaires, il faut alors s’intéresser aux biens à rénover. Ces appartements nécessitent d’importants travaux de remise en état mais présentent avant tout un fort potentiel. Une fois refaits neufs, ces appartements, au budget maitrisé, sont très prisés et se louent rapidement.
La copropriété
Lorsque l’on réalise l’achat d’un appartement pour un investissement locatif, on a souvent la mauvaise habitude de penser comme si on allait y habiter et donc selon nos critères personnels et affectifs.
Soyons clairs, l’affectif n’est pas rentable ! Et encore moins dans l’immobilier.
Le choix d’un appartement plutôt qu’un autre se fera souvent sur la qualité et le charme d’une copropriété. Un bel immeuble en pierres de taille haussmannien sera toujours préféré à un immeuble crépi ; par contre le supplément de 1000€ par mètre carré le sera beaucoup moins.
En résumé, ce qui importe dans le choix d’une copropriété c’est avant tout son bon état d’entretien. Pensez donc à étudier les PV d’assemblées générales afin de vous assurer que la copropriété est bien entretenue et qu’aucun travaux importants ne sont à prévoir d’ici quelques années..
Autres points à étudier
Les diagnostics de l’appartement
Pensez à étudier les diagnostics techniques afin de vous assurer d’avoir une parfaite connaissance de l’état du bien que vous allez acheter. A étudier en détail :
- La surface carrez : elle atteste de la surface « utile » de l’appartement
- Les termites : si le diagnostic fait état de la présence de ces gentilles petites bêtes, fuyez ! Ou du moins soyez très vigilant
- Le plomb : aucune inquiétude si du plomb est décelé dans le peintures de l’appartement que vous convoitez, c’est très classique dans les vieux appartements
- Amiante : soyez prudent à cet élément car si de l’amiante est présente il faudra la supprimer ou du moins l’isoler et cela peut avoir un coût important
- Etat de l’installation électrique : à prendre en considération pour les éventuels travaux
Les charges
Le montant des charges est primordial et doit être un critère essentiel à prendre en considération.En effet si les charges sont trop élevées, votre rentabilité s’en verra considérablement réduite.
Exemple : Vous louez votre studio 800€ par mois charges comprises, au loyer du marché.
Si vous payez 120€ de charges par mois, vous ne percevrez donc plus que 680€ par mois.
A l‘inverse, si vous ne payez que 50 de charges mensuelles, vous percevrez donc 750€.
Pensez donc à bien intégrer ce critère lors de l’étude d’un projet d’investissement locatif.
La taxe foncière
En générale la taxe d’habitation est payée par le locataire occupant le bien au 1er janvier donc, en tant que propriétaire, vous n’êtes généralement pas concerné.A l’inverse la taxe foncière est toujours payée par le propriétaire. Et en fonction des communes sur lesquelles on achète notre appartement, on peut se retrouver face à une très mauvaise surprise en septembre.
Demandez donc la dernière taxe foncière payée par le vendeur.
En conclusion
Pour réaliser le meilleur investissement locatif, il faut donc s’assurer d’acheter un appartement situé dans un marché sécurisé ou la demande est forte, négocier le meilleur prix et donc généralement acheter un bien à rénover et à fort potentiel. Etudier les documents de copropriété et relatifs à l’appartement permettent également d’éviter de mauvaises surprises.
Pour bénéficier de l’accompagnement et des conseils d’un professionnel spécialisé en investissement locatif pour l’achat d’un appartement, Contactez-nous.