L’immobilier est un investissement locatif qui séduit de plus en plus de propriétaires investisseurs. Et pour cause, investir dans la pierre représente de nombreux avantages.

En effet, que ce soit pour percevoir des revenus supplémentaires et ainsi compléter sa retraite, s’assurer un patrimoine immobilier, profiter de bénéfices grâce au loyer et effectuer une plus-value, acheter un bien immobilier offre de nombreuses opportunités !

Aujourd’hui, les avantages fiscaux ainsi que la plus-value immobilière représentent les motivations premières à l’acte d’achat immobilier. En effet, l’investissement locatif ancien représente un moyen de faire de bénéfices grâce à la plus-value, mais il permet également de bénéficier d’une réduction d’impôts. Pour cela, il sera nécessaire d’investir dans un bien immobilier ancien afin de le rénover.

Dans cet article, nous vous expliquons comment bénéficier d’une défiscalisation grâce à l’immobilier ancien. (En complément d’information, nous vous recommandons notre article fiscalite de l’investissement locatif).

La défiscalisation immobilière dans l’ancien

La défiscalisation immobilière en France implique très souvent l’immobilier neuf et le recours à la loi Pinel, permettant une réduction d’impôts sur le revenu. Et pour cause, dans le but d’encourager le marché immobilier et d’inciter les épargnants à investir dans le neuf, des niches fiscales ont été instaurées. Mais saviez-vous que le marché immobilier ancien en France constitue bien souvent un meilleur choix d’investissement ?

En effet, l’acquéreur d’un bien immobilier ancien peut voir ses revenus fonciers déduits en réalisant des travaux de rénovation dans ce dernier, mais cela à condition de remplir certains critères :

• Les dépenses liées aux travaux doivent impliquer uniquement des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien.
• Ces travaux doivent donc avoir pour but de remettre à neuf un bien immobilier ou de le maintenir et ainsi en permettre l’utilisation en ne modifiant ni la disposition des pièces, ni l’équipement de base.
• Des travaux ayant pour objectif l’amélioration de la performance énergétique pourront par exemple faire l’objet d’une défiscalisation de travaux locatifs anciens.
• Enfin, les dépenses liées à la rénovation doivent impérativement impliquer les locaux habitables.
• De ce fait, les dépenses occasionnées dans des travaux liés à la construction, à la reconstruction ou à l’agrandissement d’un bien ne donnent pas droit à des avantages de fiscalité en investissement locatif.

L’âge, un critère à ne pas négliger

Il n’y a pas d’âge pour acquérir un bien immobilier. Cependant, avoir 25 ans et habiter dans une grande ville sont les conditions idéales pour considérer l’investissement immobilier locatif et ainsi commencer à investir dans un patrimoine immobilier et dans un capital. En effet, une fois les travaux de rénovation effectués, le loyer perçu permettra au propriétaire du bien immobilier de rembourser en partie ou en totalité le crédit contracté. 

A 25 ans, plusieurs produits financiers offrent de bonnes opportunités pour placer son argent.  C’est le cas des livrets d’épargne à capital garanti tels que le Livret A ou le livret de développement durable et solidaire (LDDS) avec des intérêts faisant l’objet d’une exonération d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux.

En revanche, en prenant de l’âge et en étant propriétaire d’une résidence principale tout en disposant de revenus plus confortables, il est également intéressant de considérer la croissance de son patrimoine immobilier avec un investissement locatif ancien pouvant engendrer une rentrée d’argent supplémentaire.

Comment investir dans l’immobilier ancien pour sa défiscalisation ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien, certains critères de sélection sont à prendre en compte.  Pour investir dans l’ancien, visez les centres-villes appartenant à de grandes villes, un critère très recherché par les locataires. Et pour cause, à l’inverse des logements neufs souvent bâtis en périphérie, les logements anciens de type maison et appartement sont souvent construits à proximité des commerces, transports et autres commodités, un avantage vous permettant à coup sûr d’échapper à la vacance locative.

En termes de localisation, certaines villes permettent un rendement locatif plus compétitif :

• Lille
• Rennes
• Le Mans
• Angers
• Brest
• Nantes
• Amiens
• Bordeaux
• Toulouse
• Montpellier
• Strasbourg,
• Annecy
• Lyon

Autant de villes permettant de réaliser un bon investissement immobilier.

Maintenant que vous avez choisi la ville où investir, il vous faut choisir le type de bien à acquérir.

Les studios comportent des avantages considérables ; ils disposent d’un prix d’achat plus accessible, sont très recherchés par les locataires et permettent une forte rentabilité pouvant s’élever à 4 ou 5% avant imposition. Les grandes surfaces locatives vous permettront, quant à elles, de trouver un acquéreur sans grandes difficultés. Enfin, les maisons individuelles constituent de loin le parfait habitat pour la majorité des Français.

Les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien

Aujourd’hui, plusieurs lois avantagent l’investissement dans l’ancien.

Le dispositif Pinel/Duflot

La loi Pinel dans l’ancien, anciennement loi Duflot, constituant une alternative au Pinel pour l’immobilier neuf, permet de bénéficier d’avantages fiscaux, à condition que le bien nécessite une rénovation. Afin d’espérer prétendre aux avantages de la loi Pinel, il est nécessaire pour le futur propriétaire investisseur d’acquérir un bien considéré comme insalubre et nécessitant donc de lourds travaux de rénovation. Pour bénéficier d’une réduction d’impôts, le logement devra donc être remis aux normes et être proposé à la location après sa rénovation, en respectant un plafonnement de loyers strict.

Le dispositif Denormandie

A l’instar de Pinel, La loi Denormandie dans l’ancien permet une réduction d’impôts. Certaines conditions sont à remplir afin de prétendre aux avantages de cette loi. L’acquéreur doit ainsi acheter un bien immobilier ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’acquisition. Il est également possible d’acheter des locaux d’activité voués à devenir des locaux d’habitation. Enfin, le bien doit appartenir à une commune en zone labellisée Cœur de ville ou soumise à une opération de revitalisation du territoire.

Investir dans l’ancien pour réduire ses impôts

Vous l’aurez compris, l’immobilier ancien offre de nombreux avantages, notamment celui d’un prix plus compétitif. En effet, souvent plus accessible que le neuf, le prix au mètre carré pour un bien ancien s’avère moins élevé (environ 20% à 30% en moyenne en France).

Soumis à des règles de rénovation plus draconiennes et devant faire l’objet de travaux de rénovation pouvant rebuter plus d’un propriétaire, un bien immobilier ancien peut néanmoins offrir un rendement locatif plus intéressant et demeure une excellente opportunité pour créer une réelle plus-value, mais également pour profiter d’une réduction fiscale.

En achetant un bien immobilier ancien intelligemment et en effectuant une juste estimation des travaux de rénovation, un futur propriétaire effectue un meilleur choix d’investissement. Par ailleurs, les travaux de réparation et de rénovation effectués lors d’un achat locatif peuvent faire l’objet d’une déduction d’impôts sur les revenus fonciers via un déficit foncier.