Réaliser la meilleure affaire ou le meilleur investissement locatif, avec une forte rentabilité de l’investissement locatif, est souvent la préoccupation principale de tous les investisseurs.
Mais on oublie trop souvent de prendre en considération l’imposition des revenus locatifs et donc l’impact de la fiscalité immobilière sur votre projet d’investissement. Que vous louiez votre appartement en location nue ou meublée, en investissement d’une location saisonnière et s’agissant d’un investissement locatif dans l’ancien, cela n’aura pas le même impact sur le régime fiscal applicable.
L’intérêt de votre projet investir dans l’immobilier à Paris peut dépendre de ce choix. Bien comprendre les rouages fiscaux pour votre projet d'investissement locatif est crucial pour maîtriser votre rentabilité locative. Il est parfois difficile de naviguer parmi les différents dispositifs existants et les changements législatifs réguliers pour trouver les meilleurs solution. Nous pouvons vous aider à comprendre la fiscalité inhérente à la réalisation d'un investissement immobilier locatif.
Fiscalité de l’investissement locatif en location vide
La location vide est la plus répandue car elle limite le montant de l’investissement (pour l’équipement de l’appartement) et offre également des durées de location relativement longues, ce qui limite la gestion relative de ce type de location. Les revenus locatifs issus de la location vide ou « nue » sont appelés des revenus fonciers et sont imposables sous deux régimes fiscaux possibles :
Le régime micro-foncier
Il permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs de votre investissement. Cela signifie donc que l’administration fiscale applique un montant forfaitaire de charges. Il vous sera alors impossible de déduire aucune charge réelle de votre investissement. Ce régime est appliqué en cas de revenus locatifs inférieurs à 15.000€ par an.
Cette option est de fait intéressante si vous estimez vos charges « réelles » à moins de 30 % de vos revenus locatifs.
Le régime réel
Le régime réel va s’appliquer si les revenus issus de votre location libre sont supérieurs à 15.000€ par an, ou selon votre choix sur option. Il vous permettra alors de reporter toutes vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance…) dans votre déclaration de revenus fonciers et ainsi venir réduire le montant de vos revenus imposables. Lorsque vos charges couvrent et dépassent vos loyers annuels, on parle de déficit foncier et lorsque vos loyers sont plus élevés que vos charges, le résultat donne un bénéfice foncier. Il faut savoir que le bénéfice foncier sera ajouté à vos revenus annuels imposables et donc taxés selon votre tranche marginale d’imposition. En cas de déficit foncier, le montant de ce déficit (hors intérêts d’emprunt) viendra réduire à l’inverse votre base de revenus imposables, dans la limite de 10.700€ par an. La partie supérieure sera reportée pendant 10 ans.
Ce régime sera intéressant en cas de charges importantes, notamment dans le cadre d’un projet immobilier comportant d’importants travaux de rénovation.
Fiscalité de l’investissement locatif en location meublée
La location meublée s’est beaucoup développée ces dernières années et a le vent en poupe. Notamment car elle répond de plus en plus aux besoins d’appartements « clés en main » et « prêts à habiter » dans les grandes villes, mais aussi car la location meublée à l’avantage de doper les rentabilités locatives. Le régime fiscal de la location meublée offre également une vraie opportunité d’optimiser son investissement et d’augmenter sa rentabilité.
Les revenus issus de la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non plus des revenus fonciers. La location meublée étant considérée comme une prestation de services. On parle alors de Loueur en meublé non professionnel ou LMNP. On entend souvent parler du LMNP dans les résidences de services (étudiantes, tourisme, seniors…) mais le régime du LMNP est aussi disponible pour les locations meublées des appartements anciens. Deux régimes sont là aussi disponibles :
Le régime micro-bic
Si vos revenus locatifs issus de la location meublée sont inférieurs à 32.900€ par an, le régime dit de plein droit ou micro-bic est appliqué par défaut. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur vos revenus annuels. Vous serez alors imposés sur 50% de vos revenus locatifs mais ne pourrez pas déduire de charges additionnelles.
Le régime réel simplifié ou LMNP au réel
Le régime réel entre en application automatiquement si vous revenus locatifs BIC (location meublée) sont supérieurs à 32.900€ par an ou sur option en faisant part de votre choix auprès de votre centre des impôts. Vous pouvez alors déduire l’intégralité des frais et charges relatifs à votre investissement locatif (frais notaire, intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, frais de copropriété…) auxquels viennent s’ajouter l’amortissement du bien immobilier ainsi que du mobilier. Cet amortissement vient créer une charge supplémentaire importante qui limite considérablement votre imposition et permet même dans de nombreux cas de bénéficier de revenus locatifs non imposés pendant en moyenne dix années .
Le choix de ce régime nécessite de faire appel à un expert-comptable qui réalisera pour vous les déclarations et les calculs d’amortissements et de charges.
Le régime Loueur Meublé Professionnel ou LMP
Le régime réel est également disponible pour les personnes exerçant l’activité de la location meublée à titre professionnel. Il s’agit du régime de Louer en Meublé Professionnel. Cette option, disponible sous conditions (revenus locatifs supérieurs à 23.000€ par an et représentant + de 50% des revenus du foyer fiscal), offre d’ailleurs de nombreux avantages fiscaux supplémentaires.
Revenus locatifs : comment payer moins d’impôts ?
Achetez un appartement à rénover
Si vous souhaitez optimiser votre investissement et sa fiscalité, il est intéressant de se pencher sur les appartements à rénover (Voir notre page sur l'investissement locatif dans l'ancien). En effet vous profiterez d’une acquisition au meilleur prix permettant d’assurer une bonne rentabilité à votre projet, mais vous pourrez également déduire tous les travaux de rénovation de vos futurs revenus locatifs, en cas de choix d’imposition au réel.
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Achetez à crédit
Investir dans l’immobilier par le biais d’un crédit immobilier est le meilleur moyen de développer votre patrimoine rapidement et d’optimiser votre fiscalité. En effet votre locataire va payer, dans la majorité des cas, la plus grande partie de votre mensualité de crédit. Cela limite votre épargne personnelle et vous permet d’autofinancer votre investissement. De plus les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs et viennent limiter l’impact de la fiscalité.
Limitez votre apport au strict minimum requis par la banque et conservez votre épargne pour réaliser d’autres projets. Un crédit In Fine peut éventuellement être une bonne stratégie fiscale si vous bénéficiez d’une épargne importante et que votre objectif est de vous assurer des revenus complémentaires.
Nous sommes là pour vous apporter des conseils en investissements locatifs et toutes les étapes de votre projet immobilier.
Percevez des revenus locatifs non imposés
En choisissant la location meublée et le régime fiscal du LMNP au réel, vous vous assurez un investissement clé en main pertinent, rentable et régime de fiscalité de l’investissement locatif optimisé. Grâce notamment à la déduction de toutes les charges relatives à l’investissement, au financement à crédit de votre appartement à rénover, aux travaux, et à la déduction de l’amortissement, vous mettez en place une « stratégie fiscale payante » qui va vous permettre de percevoir des revenus locatifs dits « défiscalisés » car ils ne seront pas soumis à imposition pendant plusieurs années, souvent une dizaine d’années.
