Fiscalité des revenus locatifs : Optimiser sa fiscalité

L’immobilier est l’investissement favori des Français. En effet, aujourd’hui, on compte près de 3 millions de propriétaires investisseurs. En tout, cela représente plus de 7 millions d’investissements locatifs.

Investir dans la pierre est un moyen efficace pour réduire ses impôts mais aussi de s’assurer un revenu régulier. En effet, il existe plusieurs dispositifs mis en place qui répondent à différents objectifs, notamment bénéficier d’une réduction d’impôt.

La plupart des propriétaires bailleurs choisissent d’investir dans l’immobilier français pour générer des rentes et ainsi arrondir les fins de mois grâce aux loyers perçus. Aussi, certains le font pour faire de la plus-value immobilière et s’assurer des revenus fixes pour la retraite par exemple.

Location vide et fiscalité

Dans le cadre d’un contrat de location vide, c’est-à-dire non meublé, les revenus locatifs tirés font partie de la catégorie des « revenus fonciers ». Ces derniers sont bien sûr soumis à l’impôt sur le revenu. Ainsi, le bénéficiaire, c’est-à-dire le propriétaire bailleur, est légalement dans l’obligation de déclarer ces revenus chaque année.

Les revenus locatifs prennent en compte la location de locaux d’habitation et de leurs dépendances : une maison, un appartement, un parking, un garage, une place de stationnement, des locaux d’activité comme des bureaux ou un local commercial et les terrains.

Déclarer ses revenus fonciers

Vous devez déclarer les loyers réellement encaissés pendant l’année civile. Pour ce qui est des charges récupérables, c’est-à-dire les charges remboursées ou payées par le locataire, elles ne sont pas à déclarer.

Pour déclarer vos revenus locatifs, deux choix s’offrent à vous. Vous pouvez soit relever du régime micro-foncier soit du régime réel.

Le régime micro-foncier est le plus simple. En effet, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur vos recettes déclarées. Ce forfait représente les frais et charges engagés. Vous ne serez donc imposés que sur 70% de vos bénéfices locatifs.

Le régime réel s’applique obligatoirement si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros par an. Néanmoins, certains propriétaires bailleurs choisissent ce régime volontairement lorsque leurs charges dépassent 30% de leurs revenus. Mais il est important de noter que si l’on choisit délibérément le régime réel, la décision est irrévocable pendant 3 ans.

Location meublée et fiscalité

Le cas d’une location sous un contrat de bail meublé est plus particulier. En effet, dans cette situation, le bailleur relève du régime des « Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ». Ce régime permet dans certains cas de réduire ses impôts.

Déclarer ses revenus fonciers

Tout comme en location nue, il existe 2 régimes qui dépendent du plafond des loyers que le propriétaire perçoit.

Le régime micro-foncier est de mise si les recettes locatives sont inférieures à 70 000€ par an pour des locations à usage de résidence principale du locataire ou des locations courtes durées. Ce régime s’applique également sur les loyers annuels touchés inférieurs à 170 000€ pour les locations meublées de tourismes et les chambres d’hôtes.

Le régime réel s’applique dans les cas où les recettes dépassent les plafonds cités ci-dessous. Mais ici aussi, si les charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire, il est plus intéressant de choisir ce régime volontairement.

Pour mieux comprendre la fiscalité de l’investissement locatif, vous pouvez consulter notre page dédiée expliquant les différentes situations entre location non-meublée, location meublée, etc.

Réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier neuf

Vous pouvez réduire vos impôts en investissant dans l’immobilier neuf. En effet, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel qui permet de réduire ses impôts de 12% à 21% du prix de revient TTC. Pour cela, vous devez acheter un bien immobilier non habité en VEFA, c’est-à-dire en Vente en État Futur d’Achèvement. Néanmoins, le logement doit être situé dans les A, A bis, B1 ou B2.

Acheter dans le neuf permet de s’assurer un investissement durable qui ne nécessitera pas ou très peu de travaux de rénovation ou de réparation, ce qui représente beaucoup d’économies par rapport à l’ancien. De plus, le neuf est aussi l’investissement idéal si vous souhaitez faire de la plus-value à long terme.

Un tel investissement se fait généralement dans des métropoles régionales, où les prix sont 15 à 20% supérieurs aux prix dans l’ancien.

Il est important de noter qu’un investissement Pinel prend du temps et apporte une rentabilité annuelle de 4% brute.

Réduire ses impôts en investissant dans l’immobilier ancien

En investissant dans l’immobilier ancien, vous bénéficierez d’une réduction de vos impôts de defiscalisation travaux locatif ancien si vous êtes bien éligible à certains critères. En effet, grâce au dispositif Denormandie, vous pouvez espérer une réduction qui s’élève de 12 à 21% du prix de revient. Néanmoins, pour pouvoir profiter de ce dispositif, votre achat doit répondre à plusieurs critères :

• Vous devez acheter un bien ancien qui nécessite d’être rénové.
• Le budget des travaux de rénovation doit être au moins égal à 25% du coût total de l’achat.
• Ces travaux de rénovation doivent avoir pour objectif d’améliorer la performance énergétique.
• Enfin, le logement doit se situer dans l’une de 245 villes éligibles.

Vous pouvez également réduire vos impôts de 11% grâce au dispositif LMNP Censi Bouvard. Celui-ci correspond à un investissement dans un bien neuf en VEFA dans une résidence étudiante ou séniore.

Investir en France lorsqu’on est expatrié

Investir en France en étant non-résident ne vous dispense nullement de vos obligations fiscales. En effet, cette acquisition sera synonyme de transferts de fonds qui peuvent être importants. Ces derniers seront évidemment vérifiés par des intermédiaires comme les banques, les établissements de crédit ou les notaires. De plus, les taxes foncières et d’habitation et la taxe sur les locaux vacants n’ont pas de différence entre un habitant français et un expatrié non-résident.

Pour ce qui est de la fiscalité d’un expatrié non-résident, elle est très similaire à celle qu’on connaît en France. En effet, l’imposition sur les bénéfices tirés d’un patrimoine immobilier situé en France est exactement la même. Ainsi, l’imposition est calculée selon le barème progressif et le quotient familial.

Notamment, que ce soit le cas d’une location meublée ou non meublée, les bailleurs expatriés non-résidents sont soumis à un taux d’imposition minimum de 20% sur leurs revenus fonciers. En plus de cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux qui s’élèvent à 17,2%.