1. Paris, le premier marché Airbnb au monde
"Paris, la ville lumière" est une destination touristique très prisée. Avec près de 50 millions de visiteurs accueillis au cours de l’année 2018, Paris et sa région concentrent une grande partie de la demande touristique en France.
En plus de l’offre hôtelière classique, l'investissement locatif et la location saisonnière de courte durée de type Airbnb s’est également considérablement développée. La demande est toujours constante voire croissante à Paris.
Avec plus de 65.000 logements proposés à la location à Paris, la plateforme Airbnb s’est installée comme un acteur majeur de l’industrie hôtelière. Au point qu’à ce jour la ville de Paris représente pour Airbnb la première ville au monde offrant le plus grand nombre de logements et de nuitées réservées. Forts de ce constat, nombreux sont les investisseurs à avoir flairé les belles opportunités.
2. Avantages et limites de l’investissement locatif saisonnier
Investir dans un bien locatif que l’on loue à l’année à des touristes ou pour des occupations de courte durée offre de nombreux avantages. Il permet de générer des revenus mais comporte également des contraintes à prendre en considération.
A. Une rentabilité plus que doublée
Lorsque l’on réalise un achat immobilier locatif à Paris, on envisage avant tout un placement sécurisé, à forte valeur patrimoniale et avec un potentiel de plus-value important. Devenir propriétaire ou investir ne revient pas à faire de la rentabilité l’objectif prioritaire de l’investissement en général.
À l’inverse, les investissements locatifs saisonniers type Airbnb, notamment à Paris, permettent de se constituer un patrimoine immobilier en atteignant des rentabilités exceptionnelles. On parle d'un taux de rentabilité de l’investissement locatif compris entre 8 et 12%, soit presque 3 fois les rentabilités obtenues en location classique.
C’est donc ce niveau de rentabilité bien plus élevé qui explique les transformations du marché locatif Parisien et l’intérêt grandissant des investisseurs pour ce type d’investissement immobilier locatif saisonnier.
Il faut néanmoins rester vigilant et bien maîtriser le sujet avant de s’engager dans une location de ce type, notamment pour respecter la règlementation actuellement en vigueur.
B. Location Airbnb à Paris : une règlementation contraignante
Depuis le développement des locations saisonnières de courte durée, les usages et modes de consommations autour du voyage ont considérablement évolué. N’arrivant pas à maîtriser ce succès, ni même à le règlementer assez rapidement, les Mairies n’ont cessé de mettre en place des outils et amendes pour contrer ce phénomène qui peut poser des problèmes autour des politiques du logement.
À ce jour à Paris par exemple, il n’existe plus que deux possibilités pour louer son bien en courte durée :
- La location ponctuelle de sa résidence principale :
Il est actuellement autorisé de louer son logement (étant sa résidence principale) en respectant un plafond maximum de 120 jours par an. Au-delà les plateformes sont censées bloquer votre annonce et calendrier. - La transformation d’usage du bien :
Pour respecter la règlementation en vigueur, il est demandé pour les villes de plus de 200.000 habitants, de réaliser la transformation d’usage de votre appartement pour le transformer en local à destination commerciale. Les contraintes de cette transformation sont le coût d’achat de la commercialité, la complexité de cette démarche, et son caractère définitif (votre bien ne sera plus à usage d’habitation mais uniquement à usage commercial).
C. Une gestion professionnelle obligatoire
Acheter un bien dans le but de gérer une location saisonnière n’est pas une mince affaire, notamment en terme de « fiscalité de l’investissement locatif » comme au niveau de la gestion. Pour l’avoir expérimenté à titre personnel, je peux vous assurer qu’il s’agit d’une activité presque à temps plein. Il faut notamment gérer les demandes de réservations, le ménage, le linge et l’accueil des voyageurs.
C’est pourquoi il faut envisager de faire appel à des professionnels de la location saisonnière aussi appelés « conciergeries » pour gérer la demande locative. Ils prennent en charge l’ensemble des démarches citées ci-dessus et sont rémunérés sur la base d’un pourcentage sur chaque location (en moyenne 20 %). C’est aussi l’assurance d’une implication totale de leur part afin de maximiser l’occupation pour augmenter vos revenus locatifs et ainsi leur rémunération !
3. La solution légale d’investissement locatif saisonnier via les locaux commerciaux
Afin de ne pas être limité ou ennuyé par les « brigades » de la Mairie de Paris, il existe une solution légale pour investir en location saisonnière et permettre à votre bien d'être loué toute l’année : il s’agit des locaux commerciaux.
En effet l’avantage des locaux commerciaux est d’offrir une commercialité associée au lot et une rentabilité brute très avantageuse. Cela permet donc de ne pas être concerné par les limites de la règlementation actuelle concernant les biens immobiliers.
En choisissant d’investir dans les locaux commerciaux à Paris, vous vous assurez donc un investissement locatif saisonnier dans le respect des contraintes législatives immobilières et une location toute l’année.
Mais alors comment sélectionner les locaux et selon quels critères pour investir dans un logement de manière rentable et pertinente ?
4. Typologie d’un investissement locatif saisonnier
L’investissement locatif saisonnier à Paris nécessitant de cibler des locaux commerciaux, il faut rapidement intégrer que les critères de choix et de sélection seront totalement différents de ceux pour de l’habitation.
Par exemple au niveau de l’étage, une très grande partie de l’offre de locaux commerciaux à Paris se situe au rez-de-chaussée. Avis aux fervents opposants aux rez-de-chaussée, vous allez devoir revoir votre position ! Notamment car de nombreux locaux commerciaux sont sur le schéma d’un investissement locatif ancien avec une devanture sur rue et souvent une partie arrière sur cour.
Quelques rares biens proposent encore de la commercialité en étage (majoritairement au 1er étage comme les anciens ateliers de textile), mais les prix de ces biens rarissimes sont généralement démesurés.
Quant aux surfaces, nous ciblons pour notre part des biens généralement compris entre 20 et 100m2, parfois plus lorsqu’une division est envisageable. Ensuite il faut optimiser l’espace et l’agencement afin de proposer le maximum de couchages (en respectant des surfaces pertinentes) tout en offrant de très belles prestations d’ameublement.
Les locaux commerciaux ciblés doivent respecter de nombreux critères dont ceux–ci :
5. Exemple d’un investissement locatif saisonnier à Paris
- Local commercial 36m2 - 425.000€ FAI
- Quartier Saint Georges - Métro St Georges
- A proximité de la gare Saint Lazare, des grands magasins
- Local commercial de 36m2 traversant sur rue et cour - Grande vitrine sur rue et une fenêtre sur cour - Belle Hauteur sous plafond 2,70 à 3,20m - Double entrée rue et parties communes -
- Local et emplacement parfaits pour la location saisonnière
- Projet d'aménagement 2 chambres + canapé lit (4 à 6 couchages)
- Prix présentation 425K€ - Offre au prix sans condition suspensive de financement en cours (forte concurrence)
- Atouts du projet : Rentabilité, Bel emplacement pour location saisonnière, prix intéressant dans le marché actuel, luminosité, potentiel d'aménagement, lumineux, copropriété en parfait état
- Les - : Vitrine sur rue
- 425.000 € FAI
- 400.000 € Net
- 29.600 € Notaire
- 40.000 € Travaux
- 9.000 € Ameublement et équipement
- 36.960 € Honoraires Carré investisseur estimés
- Budget Total : 540.560 €
- Location meublée : Entre 150 et 200€/ nuit (4 à 6 couchages) x 26 nuit (moy. 85% taux d'occupation) soit une rentabilité moyenne estimée de 10 %
6. Budget d’un investissement locatif saisonnier à Paris
L’investissement locatif saisonnier est un placement immobilier actuellement accessible à Paris à partir de budgets de 300.000€ (tous frais inclus). Il s’agit là du budget de départ, sauf opportunité exceptionnelle, car la grande majorité des projets se situe désormais dans une fourchette entre 500.000€ et 1M°€.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif saisonnier, en tant que futur propriétaire bailleur non-professionnel, vous avez sûrement pris conscience de l’intérêt de ce type de projet. N’oubliez pas toutefois que cet investissement en location saisonnière est bien plus délicat et technique qu’un simple investissement locatif et nécessite d’appréhender ses nombreuses spécificités.
Si vous souhaitez des conseils en investissements locatifs et être accompagné par un professionnel de l’investissement locatif saisonnier, vous pouvez faire appel à Carré Investisseur. Grâce à notre expertise issue de notre expérience sur de nombreux projets, nous maîtrisons l’ensemble des étapes de ces investissement clé en main de la chasse du bien immobilier jusqu’à la mise en location via nos conciergeries partenaires.