Comment réussir son premier investissement immobilier locatif ?

Vous souhaitez vous lancer dans un premier achat locatif mais le monde de l’investissement immobilier vous est inconnu ?

Aujourd’hui, en France, le marché immobilier constitue un des marchés les plus sûrs. Investir dans la pierre permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux mais permet également de profiter de revenus supplémentaires en investissant dans un bien locatif. Cependant, un premier investissement immobilier demande de la réflexion, mais aussi des connaissances du marché immobilier.

Dans cet article, nous allons voir les différentes étapes pour acheter un premier bien locatif et réaliser un investissement immobilier.

Définissez votre projet

Il s’agit de votre premier bien immobilier. Il est donc important d’analyser votre situation et de réfléchir à votre stratégie avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier locatif. Il est impératif de vous poser les bonnes questions afin d’éviter de commettre des erreurs qui pourraient compromettre la réussite de votre investissement immobilier.

Quels sont vos objectifs en effectuant ce premier achat ? Souhaitez-vous vous constituer un patrimoine immobilier ? Défiscaliser via l’investissement locatif ? Rechercher un bien locatif afin que vous ou vos enfants puissiez y vivre un jour ? Quelle typologie de clientèle visez-vous ? Autant de questions auxquelles il est nécessaire de répondre afin de savoir quel type de bien acquérir et à quelles conditions.

Quelle est votre situation actuelle ?  

Votre stratégie d’investissement doit être en adéquation avec vos moyens financiers. Il est donc nécessaire de faire le point sur ce que vous possédez ; vos revenus mensuels, vos impôts, mais aussi votre budget.

Vous devez déterminer votre budget en fonction de la somme que vous pouvez placer chaque mois dans votre bien immobilier.

Si vous disposez d’un budget limité, privilégiez une chambre de bonne ou un studio. Aujourd’hui, les demandes pour ce type de bien immobilier dépassent de loin l’offre, ce qui est une bonne chose pour vos affaires. Néanmoins, il est important de rappeler que les petites surfaces font plus souvent l’objet de vacance locative.

Si vous disposez d’un budget plus élevé, nous vous conseillons de miser sur un appartement de type T2. Enfin, si votre budget vous le permet n’hésitez pas à vous positionner sur un bien avec des volumes plus généreux, une maison, ou à acquérir plusieurs biens afin de diversifier votre patrimoine immobilier.

Choisissez la ville dans laquelle vous souhaitez investir

Une fois votre budget déterminé et votre projet mûri, vous devez maintenant déterminer l’emplacement de votre futur bien immobilier locatif, une tâche pouvant s’avérer chronophage mais qui sera un réel facteur de réussite pour votre investissement locatif. Avant de vous lancer, il vous faudra savoir si votre bien correspond à un marché, autrement dit à une demande locative. Pensez à analyser l’offre et la demande locative dans les grandes villes. Paris, Lyon, Lille sont autant de métropoles qui ont l’avantage d’offrir des rendements locatifs plus élevés en raison de la demande qui y est importante et des commodités.

Gardez à l’esprit que votre bien immobilier doit répondre aux besoins de votre cible. Si vous achetez un studio pour un étudiant, visez les universités, écoles ou centres-villes proches des transports en commun. Pour une famille, les écoles, parcs et crèches seront un critère déterminant.

Voici quelques critères sur lesquels vous devez informer lors de votre recherche :

• Attractivité de la ville
• Transports en commun
• Démographie
• Taux d’emploi et de chômage
• Niveau de vie
• Évolution des loyers

Sélectionnez votre type de bien immobilier locatif

Vous hésitez entre le neuf ou l’ancien pour un premier achat locatif ? Sachez que les biens anciens offrent plusieurs avantages pour un premier investissement immobilier locatif :

• Le prix d’achat proposé pour l’ancien est souvent plus accessible (entre 20% et 30% inférieur à celui du neuf), grâce à un prix au mètre carré plus faible, vous laissant la possibilité d’effectuer des travaux de rénovation et de bénéficier ainsi d’une réduction d’impôts.

• La rentabilité brute en investissant dans l’ancien sera plus intéressante, pouvant atteindre les 5% pour les petites surfaces tels que les studios ou chambres de bonne après avoir effectué une remise en état. Après les travaux, il vous sera possible de proposer votre bien immobilier à louer au prix normal du marché ou dépassant celui d’un bien récent et ainsi de vous assurer des revenus locatifs plus conséquents.

Investir dans le neuf présente également certains avantages. En investissant dans un bien immobilier en parfait état, répondant aux normes du marché, vous évitez tout travaux et bénéficiez de performances énergétiques supérieures. Vous devez néanmoins savoir qu’un bien immobilier neuf est plus cher à l’achat et possède un rendement locatif moins élevé. En revanche, en investissant dans le neuf, vous bénéficierez d’importants avantages fiscaux grâce à des dispositifs de défiscalisation tels que Pinel permettant une réduction d’impôts de 12% à 21% si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Planifiez le financement de votre achat locatif

Avant de soumettre votre demande de financement auprès de votre banque, vous allez devoir vous pencher sur le choix de la fiscalité qui vous sera la plus avantageuse.

Votre choix se fera entre location nue, préférable pour des locataires souhaitant s’installer sur le long terme, et location meublée plus adaptée aux étudiants et jeunes actifs souhaitant s’installer sur une période courte.

Le régime fiscal sera différent selon le type de location choisie. Le régime LMNP concerne la location meublée et permet une réduction d’impôts. La mise en location d’un meublé permet également un meilleur rendement locatif avec des loyers plus élevés et une demande plus forte pour ce type de bien. C’est le régime préféré de l’investisseur locatif.

Afin de profiter des avantages fiscaux du LMNP, deux régimes s’offrent à vous :

• Le régime micro-foncier : Vos revenus fonciers doivent être inférieurs à 15 000€ par an. Un abattement forfaitaire de 30% correspondant aux charges sera ainsi pratiqué.

• Le régime réel : Si vos revenus locatifs excédent les 15 000€ à l’année, il vous faudra choisir cé régime qui diminuera vos revenus fonciers imposables en déduisant les charges de vos loyers.

Montez votre dossier bancaire

L’investissement immobilier présente l’avantage de pouvoir être financé à crédit grâce à un prêt immobilier. Mais aujourd’hui, il peut être difficile d’obtenir un emprunt à la banque dans le cadre d’un contrat à durée déterminée. Si vous vous trouvez dans ce cas, il est préférable d’attendre l’obtention d’un contrat à durée indéterminée pour faire part de votre projet d’investissement immobilier à votre banque.

En fonction de l’âge et avec les taux très bas que nous connaissons aujourd’hui, si vous êtes un jeune actif, vous ne devez pas craindre d’emprunter sur le long terme afin de réaliser un bon investissement locatif.

N’oubliez pas que le montant des loyers est, dans la plupart des cas, insuffisant pour couvrir l’intégralité des mensualités de remboursement de votre emprunt. Il vous faut donc prévoir un apport personnel, notamment afin de couvrir les frais d’acquisition de votre bien. Enfin, des ressources supplémentaires peuvent vous permettre d’assumer les surcoûts tels que les charges, travaux et périodes de vacances locatives.