L’immobilier locatif est un investissement qui attire de plus en plus de propriétaires investisseurs. En effet, les avantages sont nombreux. Que ce soit pour se constituer un patrimoine immobilier, s’assurer une retraite plus complète, profiter de nouveaux bénéfices avec le loyer ou faire de la plus-value, les motivations pour investir dans la pierre sont solides !

L’une des principales motivations des futurs propriétaires bailleurs reste avant tout l’avantage fiscal et la plus-value immobilière. En effet, l’immobilier représente aussi l’opportunité de faire des bénéfices grâce à la plus-value. Pour cela, il faut souvent passer par l’étape des travaux de rénovation, en particulier lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier ancien. Mais saviez-vous qu’effectuer des travaux peut aussi vous faire profiter d’une réduction d’impôts ?

Au programme aujourd’hui, découvrez une introduction sur la défiscalisation des travaux et le cas des biens immobiliers anciens.

La défiscalisation des travaux

Réaliser des travaux dans sa propriété est un moyen très efficace pour faire de la plus-value immobilière mais surtout pour réduire ses impôts !

Aujourd’hui, tous les propriétaires immobiliers, que ce soit dans le cadre d’une possession de résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif ancien, peuvent réduire le montant de leurs impôts en réalisant des travaux. Cependant, pour bénéficier de cette réduction, le propriétaire immobilier doit impérativement répondre de certaines conditions.

On distingue alors jusqu’à 3 catégories de travaux qui vous permettent de faire de la défiscalisation :

• Les travaux de rénovation de l’habitation principale qui ont pour objectif d’améliorer la performance énergétique. Cela peut concerner l’isolation, l’achat d’un nouvel équipement de chauffage, des nouvelles fenêtres, l’équipement électrique, améliorer l’accessibilité pour une personne âgée ou en situation de handicap, etc. Dans ce cas, vous profiterez d’une aide fiscale sous la forme d’un crédit d’impôt.
• Les travaux de rénovation dans votre logement locatif réalisés par un propriétaire bailleur. Ces derniers doivent avoir pour but d’améliorer le potentiel et/ou le confort pour le locataire. Ces travaux de rénovation sont donc déductibles de votre revenu foncier, ce qui vous permettra de diminuer la base de calcul de l’impôt.
• Investir dans un appartement ancien nécessite des travaux de rénovation très importants, voire des travaux de réhabilitation. Ici, il s’agit généralement d’un dispositif de défiscalisation immobilière (loi Denormandie, loi Pinel, loi Malraux, monuments historiques, etc.).

La défiscalisation pour les travaux de biens locatifs anciens 

De nombreux propriétaires investisseurs choisissent d’investir dans un bien immobilier ancien. En effet, en plus d’avoir l’avantage de pouvoir être plus souple sur la zone géographique du logement, l’ancien permet aussi de réaliser des travaux de rénovation et à terme de faire de la plus-value.

Différents dispositifs de fiscalité de l’investissement locatif vous permettent de réduire vos impôts grâce à des travaux ! Découvrez la liste de ces derniers ci-dessous.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est un dispositif de défiscalisation qui permet au nouvel acquéreur de profiter d’une réduction d’impôt attrayante. Cependant, pour en profiter, il doit respecter certains engagements. Il doit notamment s’engager à réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25% du prix d’acquisition du bien immobilier dans l’année suivant l’achat, à investir dans un bien immobilier ancien et aussi à louer le logement pendant une certaine durée.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux correspond à faire l’acquisition d’un appartement dans le cadre d’un programme de restauration complète d’un immeuble situé dans certains secteurs délimités par la loi.

Si l’acquisition immobilière réalisée en loi Malraux a fait l’objet d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable depuis le 1er janvier 2017, le montant des dépenses éligibles à la réduction d’impôt est alors plafonné à 400.000 euros sur une période de 4 ans, ce qui représente une réduction d’impôt maximale de 120.000 euros.

Le dispositif Cosse Ancien

Le dispositif Cosse Ancien permet également de réduire ses impôts. Aussi connu sous le surnom du dispositif “louer abordable”, il remplace les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien. Comme tous les dispositifs de défiscalisation, le propriétaire souhaitant bénéficier du Cosse Ancien est contraint de répondre à certaines conditions.

Tout d’abord, le propriétaire doit signer une convention avec l’ANAH, au moyen du contrat louer mieux.

Ensuite, le bien doit être loué durant toute la durée d’application de la convention. Le dispositif est applicable à toutes les conventions conclues jusqu’au 31 décembre 2022.

Le dispositif monuments historiques

Moins accessible des autres dispositifs de la liste, le dispositif monuments historiques permet également de réduire ses impôts. En effet, la déduction fiscale est même très intéressante dans ce cas précis. Pour en bénéficier, le propriétaire s’engage à réaliser des travaux de restauration et d’entretien entièrement à sa charge. C’est également le cas quand le propriétaire possède un bâtiment ancien reconnu comme monument historique ou quand il fait l’acquisition d’un lot de copropriété dans le cadre d’un programme lancé par un opérateur dans un ensemble immobilier à restaurer.

Plus précisément, le contribuable peut déduire certaines charges foncières de son revenu global. En effet, contrairement au régime du déficit foncier de droit commun, les dépenses prises en compte ne sont pas plafonnées. Par conséquent, la déduction des travaux contribue à effacer les revenus imposables et à terme d’annuler le montant de l’impôt sur le revenu au titre de l’année considérée.

Un prélèvement à la source

L’impact des travaux de rénovation sur le prélèvement à la source du foyer dépend de la nature de l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié. Il existe donc deux possibilités :

• S’il s’agit d’une réduction d’impôt dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation ou d’un crédit d’impôt, votre taux de prélèvement à la source ne sera pas modifié. Toutefois, l’avantage de fiscalité de l’investissement locatif fera l’objet d’un remboursement par les impôts.
• S’il s’agit d’une déduction fiscale (charges de travaux déductibles venant en diminution des revenus fonciers), le taux de prélèvement à la source est recalculé en fonction, de même que le montant des acomptes à payer de façon mensuelle ou trimestrielle au titre des revenus fonciers.

En conclusion, réaliser des travaux de rénovation dans un bien immobilier est un excellent moyen de réduire ses impôts ! De plus, à terme, dans le cadre d’un investissement locatif ancien, cette démarche peut aussi vous faire profiter d’une plus-value immobilière.